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税金の対象となる家屋

[2011年3月16日]

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税金の対象になる家屋

固定資産税の課税対象となる家屋は、次の3つの要件を満たすものとなります。

〔1〕外気分断性

 外気を分断する屋根及び周壁などを有するもの

 (3方向以上壁に囲まれていて、高さが1.5メートル以上)

 

〔2〕定着性

 土地に固着し、かつ永続的に土地に定着して使用されるもの

 (基礎に固定されていて、容易に移動できない)

 

〔3〕用途性

 目的とする用途に供し得る状態にあるもの

 

家屋の評価

市は、国が定めた固定資産評価基準に基づいて、次のように家屋の評価額を決定します。

 

①家屋を新築された方に対し、家屋評価の依頼文書を送付し、評価日程を決定します。


②家屋評価では、仕上げの材料・状態・間取り等を調査します。


③固定資産税評価基準に基づき、再建築費評点数を計算します。

(補足) 再建築費評点数とは、対象となる家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合の建築費を、固定資産評価基準の点数で計算したものをいいます。


④経年減点補正率(家屋の建築後の経過年数による損耗の度合)により補正します。


⑤点数1点あたりの単価 木造 0.99円 非木造 1.1円を乗じます。


式にすると、次のようになります。

評価額=再建築費評点数×経年減点補正率×点数1点当たりの単価

 

軽減・減額措置について

1 新築住宅に対する軽減措置について

 新築住宅について、床面積等の要件を満たす場合、一定期間の固定資産税額が軽減されます。

 (都市計画税は軽減されません。)


(1)適用対象の要件

  ・新築された住宅の居住部分の面積が50平方メートル(一戸建以外の賃貸住宅にあっては一戸あたり40平方メートル)

   以上280平方メートル以下であること。

 ・併用住宅の場合は、居住部分の割合が2分の1以上であること。

(2)軽減内容

   居住部分の床面積120平方メートルに相当する固定資産税額が一定期間2分の1になります。

  (軽減期間経過後は、軽減の適用が終了し、税額が上昇します。)

(3)軽減される期間

  一般住宅・長期優良住宅・階数等によって、期間が異なります。


軽減される期間
 住宅の種類 軽減期間(新築後)
 一般住宅 3年度分
 長期優良住宅 5年度分
 3階建以上(準耐火または耐火構造) 一般住宅 5年度分
 3階建以上(準耐火または耐火構造) 長期優良住宅 7年度分

(補足)長期優良住宅の場合、市へ認定通知書の写しの提出が必要です。


2 住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額措置について

家屋の取壊しについて

家屋を取り壊したら、税務課へ届出をしてください。

職員が地域を巡回して家屋の状況を調べていますが、家屋の取壊しについては、工事日数が短いために把握が漏れるおそれがあります。この場合、翌年度も取り壊した家屋に税金がかかってしまいますので、「家屋取壊届出書」に記入いただき、届出していただくようご協力お願いします。

 

(補足①)家屋を取り壊した場合、土地にかかる固定資産税が変わる場合があります。
(補足②)住宅が建っている土地(住宅用地)は、「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され、固定資産税が軽減されていますが、住宅を取り壊すと、その特例の適用から外れることになり、税額が増加します。

 

未登記家屋の名義を変更するときは

売買・相続などで未登記家屋(法務局に登記されていない家屋)の課税上の名義を変更するときは、固定資産税納税義務者名義変更申請書を提出してください。また、下記1~3の名義変更の事由により、添付書類が異なります。

固定資産税納税義務者名義変更申請書

 

 

1 売買

・売買契約の成立を証する書類

・売主の印鑑登録証明書

・買主の住民票(市外の方のみ)

(補足)法人の場合、住民票の代わりに代表者事項証明書を添付してください。

 

2 贈与

・贈与契約の成立を証する書類

・贈与者の印鑑登録証明書

・受贈者の住民票(市外の方のみ)

(補足)法人の場合、住民票の代わりに代表者事項証明書を添付してください。

 

3 相続

○法定相続分のとおりに相続した場合(次の〔1〕又は〔2〕に掲げる書類)

〔1〕

・全ての法定相続人の戸籍謄本

・被相続人の除籍謄本(市外の方のみ)

・課税対象の家屋を実際に相続する人の住民票(市外の方のみ)

又は

〔2〕

・法務局又は司法書士が交付する法定相続情報一覧図

(法務局又は司法書士の押印があるもの)

・課税対象の家屋を実際に相続する人の住民票(市外の方のみ)

 

○遺産分割協議によって相続した場合

・遺産分割協議書(全ての法定相続人の実印が押印されているもの)

・全ての法定相続人の印鑑登録証明書

・被相続人の除籍謄本(市外の方のみ)

・課税対象の家屋を実際に相続する人の住民票(市外の方のみ)

 

○公正証書遺言書によって相続した場合

・公正証書遺言書

・被相続人の除籍謄本(市外の方のみ)

・相続人の住民票(市外の方のみ)

 

(補足①)添付書類について原本の返却を希望される場合は、写しをご用意ください。

(補足②)その他申請書の記載について不明な点は、市役所税務課資産税係までお尋ねください。

 

Q&A

Q 数年前に新築した家屋の固定資産税が急に高くなったがなぜか

A 新築住宅に対しては、軽減制度が設けられており、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分(3階建以上の耐火、準耐火住宅は5年度分)に限り、居住部分の延床面積120平方メートルに相当する固定資産税額(家屋分)の2分の1が軽減されます。そのため、4年度目(3階建以上の耐火、準耐火住宅は6年度目)からは、本来の税額に戻る(高くなる)ことになります。

例:平成28年に新築された木造の住宅(延床面積100平方メートル)の固定資産税が令和2年度から急に高くなった場合は、29年・30年・31年の3年間は軽減期間で、令和2年から本来の税額に戻ったということになります。

 

Q 家屋が古くなったのに評価額が下がらないのはなぜか

A 固定資産税の評価は、総務大臣が定めた固定資産税評価基準に基づき、再建築価格方式(評価の対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を算出する方式)で行われます。家屋については、原則として基準年度(3年ごと)に評価の見直し(評価替え)を行い、基準年度の翌年度および翌翌年度については新たな評価を行わずに基準年度の価格を据え置く制度のため、基準年度ではない年度においては家屋の評価額は下がりません。

また、前回から今回の評価替えまでの間に、建築資材費や労務費等の建築物価等が上昇もしくは下落した場合は、この影響分を経年による家屋自体の減価分と併せたうえで評価の見直しを行います。従って、建築物価等が大きく上昇した場合等では評価額が下がらないことがあります。

 

Q 年の途中で売買があったときは誰に課税されるのか

A 地方税法の規定により、固定資産税は賦課期日(毎年1月1日)現在、登記簿等に所有者として登記されている人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の固定資産税の課税をすることになっています。このため1月1日に所有している前所有者に課税することになります。

例:令和2年1月20日に売買をした場合、令和2年度分の固定資産税は売主(賦課期日現在の所有者)に課税されます。

なお、契約後に年をまたいで登記をした(例:所有していた土地と家屋の売買契約を令和元年11月24日に締結し、令和2年2月20日に買主への所有権移転登記を済ませた)場合も、令和2年度分の固定資産税は売主(賦課期日現在の所有者)に課税されます。

 

 

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