評価のしくみ
固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び 雑種地をいいます。
農地は評価上次の3つに分類しています。
- 一般農地・・・農地のうち市街化区域農地と宅地介在農地を除く農地
- 市街化区域農地・・・都市計画法に規定する市街化区域内の農地
- 宅地介在農地・・・農地法の規定により、宅地等への転用許可又は届出がなされた農地
地積
地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。
住宅用地に対する課税標準の特例
賦課期日において、住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地に利用されている土地（住宅用地）は、算出した土地の価格に特例率を乗じて課税標準額を算出します。その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用され、税負担が軽減されます。
小規模住宅用地
200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額（都市計画税は3分の1の額）とする特例措置があります。
一般住宅用地
小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額（都市計画税は3分の2の額）とする特例措置があります。
住宅用地の範囲
住宅用地には、次の二つがあります。
- 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
- 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地や住宅が建設されつつある土地は、住宅用地とはなりません。
ただし、既存の当該家屋に代わる家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、住宅用地として取り扱うことできます。
平成28年度から、賦課期日において「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく除去等の勧告を受けた「特定空家等」の敷地の用に供する土地については、住宅用地特例の対象から除外することとされています。
特例措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。
住宅用地の率
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家屋の種類
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居住部分の割合
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住宅用地の率
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イ
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専用住宅
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全部
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1.0
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ロ
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ハ以外の併用住宅
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4分の1以上2分の1未満
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0.5
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2分の1以上
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1.0
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ハ
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地上5階以上の耐火建築物である併用住宅
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4分の1以上2分の1未満
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0.5
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2分の1以上4分の3未満
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0.75
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4分の3以上
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1.0
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よくあるご質問
質問1 地価が下がっているのに土地の税額が上がるのはなぜ？
回答1：平成6年度に、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えがありましたが、これにより税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。また、平成9年度からは、負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）の均衡化を重視することを基本的な考え方とした措置が講じられています。これにより、負担水準が高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地は税負担を引き上げていくしくみとなっています。
したがって、地価の動向にかかわらず、負担水準が低い土地は税額が上がっていきます。
質問2 住宅を取り壊した場合、土地の税額が上がるのはなぜ？
回答2：土地の上に住宅があると「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され、税負担が軽減されます。住宅の滅失やその住宅としての用途を変更すると本特例の適用がなくなり、税額が上がります。
質問3 年の途中で固定資産の売買があった場合、課税されるのは誰か？
回答3：例えば、昨年11月に自己所有地の売買契約を締結し、今年3月に買主へ所有権移転登記を済ませた場合、今年度の固定資産税は売主に課税されます。
地方税法の規定により、賦課期日（毎年1月1日）現在、登記簿に所有者として登載されている人に対し当該年度分の固定資産税を課税することになっているためです。
質問4 宅地介在農地とは？
回答4：農地法第4条、第5条の許可又は届出を行った、田及び畑のことをいいます。
固定資産評価基準では、このように農地法第4条、第5条により農地を農地以外に転用するための許可又は届出を行った土地については、耕作を継続しているなど現況が農地であっても、実質的には宅地等としての潜在的価値を有していると考えられることから、宅地並みの課税をすることとされています。
路線価
路線価には、固定資産税路線価と相続税路線価があります。固定資産税路線価は固定資産税の評価のため各市町村が算定し、相続税路線価は相続税や贈与税の算定のため各国税局（税務署）が算定しています。なお、相続税においては、地価公示価格の8割程度を目途に、固定資産税については、地価公示価格の7割程度を目途に評価を行っています。相続税と固定資産税とでは、それぞれの税の性格や税負担を求める根拠、評価の基準に相違があるため、必ずしもすべての路線価について8対7の関係が成立するとは限りませんが、市町村と税務署がそれぞれ相互に協力し、路線価の適正化・均衡化の推進に努めています。
- 固定資産税路線価（固定資産税の評価をする場合に適用します。）
- 相続税路線価（相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。）
各種路線価については、下記のホームページでもご確認いただけます。
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